החלטה בתיק בש"א 932/03

1.   מבוא ורקע עובדתי:

הפרשה הידועה כ"פרשת עין חמד", נדונה בשלוש ערכאות שונות והתגלגלה אף לפתחו של בית המשפט העליון.

עניינה של פרשה זו בהקמת פרויקט וילות למגורים באזור אשר יועד למלונאות בלבד על פי תכניות המתאר החלות עליו (תכנית המתאר הארצית - תמ"א 31 (להלן: תכנית המתאר") תכנית המתאר המקומית - תב"ע מ"י/200 והתכנית המפורטת - תב"ע       מ"י/241 א'), לאור הגדרת האזור, במסגרת תמ"א 31, כשטח המאופיין בריבוי משאבי טבע ונוף.

לאחר שהוחל באכלוס פרויקט הוילות, תוך הפרתו ביודעין של צו שיפוטי אשר אסר על ביצוע פעולות להכנת השימוש בדירות, עתרה המדינה לצו הפסקה שיפוטי במטרה למנוע את המשך השימוש האסור במקרקעין. בעקבות עתירתה זו נתקבלה בבית המשפט העליון (רע"פ 1520/01) הכרעה במסגרתה נאסר השימוש בפרויקט למגורים.

בעקבות כך הוגשו על ידי הרוכשים, אשר התובעים נמנים עליהם, תביעות כנגד גורמים שונים ותביעות אלה נדונות במאוחד בפניי. אחת מן התביעות האמורות הוגשה במסגרת ת.א. 5054/03, בין היתר, כנגד החברה להגנת הטבע (להלן : " המבקשת"). 

הבקשה שבפניי היא בקשת המבקשת לסילוק על הסף של התביעה כנגדה.

מטעם המשיבים הוגשה תגובה לבקשה לסילוק על הסף, והמבקשת הגישה תשובה לתגובה. 

להלן הרקע העובדתי הנטען כפי שפורט במסגרת כתב התביעה:

פרוייקט עין חמד הוקם על שטח המוגדר על פי תכנית המתאר הארצית כ "שטח משאבי טבע" באופן שהפיתוח האפשרי במסגרתו הוא למטרות נופש בלבד. בתכנית המתאר המקומית נקבע כי מתחם עין חמד, עליו נבנה הפרויקט, ישמש למלונאות בלבד כאשר על המתחם אמור היה להיות מוקם מבנה אחד של בית מלון שהנו רב חדרים.

ביום 24.5.1994 הגישו הנתבעים 1-4 בתובענה (הם היזמים) בקשה לוועדה המחוזית לשינוי נספח הבנייה של התוכנית, באופן שיאפשר הקמתן של יחידות נופש קטנות במקום מבנה אחד של מלון רב חדרים.

בדיון שהתקיים ביום 24.5.1994 בוועדה המחוזית נדחתה בקשת השינוי מן הטעם שיש בה שינוי מהותי של הוראות התכנית המפורטת.

במסגרת דיון מחודש בבקשה, אשר התקיים כחודשיים לאחר מכן (ביום 12.7.1994) בוועדה המחוזית, ובהמלצת הועדה המקומית, אישרה הועדה המחוזית את בקשת היזמים לשינוי נספח הבינוי על ידי המרת המלון רב החדרים ביחידות נופש קטנות. הסכמתה של הועדה המחוזית לבקשה הותנתה בקיום שבעה - עשר תנאים מצטברים, ובכלל זה דרישה כי תכנית השינוי תתואם עם משרד התיירות וכן כי תרשם הערת אזהרה לגבי השימושים המותרים במסגרת התכנית בטרם מתן היתר בנייה, וכן כי כל השינויים בתכנית יעשו בתיאום עם לשכת התכנון, וכי כל שינוי מהותי בתכנית יוחזר לדיון בוועדה המחוזית.

היזמים הכינו נספח בינוי חדש אשר כלל הקמת פרויקט קוטג'ים ששטח כל אחד מהם

עלה על 200 מ"ר. נספח הבינוי החדש לא תואם עם משרד התיירות והערת אזהרה בדבר השימוש המלונאי לא נרשמה אלא בשלב מאוחר יותר (כשלוש שנים לאחר החלטת הועדה).

למרות שנספח הבינוי החדש היווה שינוי מהותי של החלטת הועדה המחוזית, ובניגוד להחלטת הועדה המחוזית, הוא לא הובא לאישור מחודש בוועדה. זאת מאחר ובודקת התכניות בלשכת התכנון לא וידאה מילוי התנאים הקבועים בהחלטת הועדה המחוזית, וכן לא נתנה דעתה לשינוי המהותי בנספח הבינוי החדש והחתימה את נספח הבינוי החדש בחותמת הועדה המחוזית. 

בעקבות כך הוציאה הועדה המקומית היתרי בנייה על בסיס נספח הבינוי החדש, אשר אפשרו בנייה שונה לחלוטין מזו שהותרה על פי התכנית ועל פי החלטות הועדה המחוזית. לטענת התובעים, השתמשו הנתבעים 1-6 בהיתרים אלה לשם יצירת מצג כלפי רוכשי הדירות והתובעים בכללם.

בהמשך פנו היזמים אל הועדה המקומית בבקשה לשינוי נספח הבינוי ביחס לשטח נוסף לשם בניית יחידות נוספות. הועדה המקומית דרשה מהם להגיש בקשה להיתר לשימוש חורג למגורים לאחר שנודע כי היזמים מפרסמים את יחידות הדיור כשכונת מגורים.

היזמים הגישו בקשה להיתר לשימוש חורג למגורים וזו נדחתה באוקטובר 1996 בעקבות התנגדותם של המבקשת ומשרד התיירות.

בחודש יולי 1996 פתחה המבקשת בשורה של פניות לוועדה המחוזית בטענה כי נספח הבינוי החדש אינו תואם את הועדה המחוזית משנת 1994 וטענה כי נדרשת בדיקה מקיפה של העניין. הנושא הועבר לבדיקה פנימית והועדה המחוזית הורתה לוועדה המקומית להקפיד כי כל בנייה ושימוש בפרויקט יהיה בהתאם להיתר הבניה ולתוכנית.

בדצמבר 1996 פנתה המבקשת לוועדה המחוזית בבקשה כי תוציא צו הפסקת עבודה. אולם, יו"ר הועדה הודיע כי אין בסמכות הועדה להוציא צו הפסקת עבודה וכי רק אם תתקבל החלטה של בית המשפט כי היתרי הבנייה אינם חוקיים - תפעל הועדה המחוזית.

בעקבות כך הגישה המבקשת באפריל 1997 עתירה מנהלית כנגד היזמים הועדה המקומית והועדה המחוזית, וביקשה כי בית המשפט יצהיר על בטלות היתרי הבנייה.

במסגרת דיון שהתקיים בוועדה המחוזית ביולי 1997, החליטה הועדה כי יש להותיר את הבנייה הקיימת, אולם קבעה כי לא יינתן טופס 4 ולא תותר כל בניה נוספת עד אשר תוכן ותאושר תכנית בינוי חדשה למתחם. זאת במטרה למנוע אכלוס הפרויקט עד שיובטח כי אין בפרויקט משום הפרה של הייעוד המלונאי. בעקבות החלטה זו הסכימה החברה להגנת הטבע למחוק את עתירתה. 

על החלטת הועדה המחוזית הוגש ערר, על ידי שלושה מחבריה, למועצה הארצית. הערר התקבל ונקבע כי "יש להקפיד על כך שמה שנבנה בפועל יותאם לייעודו (מלונאות) ולכל הייעודים שנקבעו על פי התב"ע לשטח. המשך הבינוי ייעשה אך ורק בתיאום עם משרד התיירות ואף הוא, למותר לציין תוך התאמה לייעוד השטח למלונאות".